Tuhat vuokrayksiötä vuodessa lisää, siinä sivussa

Post to Twitter

Siis vuosittain Helsinkiin. Selitetään:

 Helsinkiin tehdään isoja asuntoja

Jos tavoitteissa pysytään, niin Helsinkiin tullaan rakentamaan noin 5 000 asuntoa vuodessa. Tämä tehdään sääntelemällä asuntojen keskipinta-alaa, aiemmin niin että keskikoon tuli olla 75m2 ja uuden ehdotuksen mukaan niin että omistusmuodosta riippuen 30-60% asuinpinta-alasta tulee käyttää vähintään 80m2 asuntioihin. Tästä seuraa käytännössä että noin puolet eli 2 500 kpl on määräysten mukaan perheasuntoja, eli niissä on vähintään kolme huonetta keittiön lisäksi.

Ilmeinen ja hyvä perustelu tälle on että lapsiperheet tarvitsevat asuntoja. Helsinkiläisistä asunnoista vain alle joka viidennessä asuu kuitenkaan yli kaksi ihmistä, kolmiossa tyypillisesti asuukin kaksi ihmistä. Koko Uudellamaalla yli kahden hengen asuntokuntien osuus on noin neljännes, eli vaikka Helsinkiin jäisi ja muuttaisi enemmänkin lapsiperheitä, niin osuus ei voi kasvaa lähellekään puolta asunnoista

Tavoite siis vaikuttaa ylimitoitetulta, varsinkin kaupungissa jossa on huutava pula pienistä vuokra-asunnoista. Asunnot kuitenkaan eivät jakaudu henkilömäärän mukaan, vaan maksukyvyn ja erillaisten inhimillisten sattumien, kuten lasten muutto pois kotoa, kautta.  Kuten ylläolevasta kuvasta näkyy, lähde Keskipinta-ala työryhmän erinomainen raportti. Tämä on ymmärretty niin, että tulee tehdä niin paljon isoja asuntoja, että niitä varmasti riittää lapsiperheille.

Osmo Soininvaara perustelee paremmin. Ei ole hyvä että asuinalueet yksipuolistuvat. Varmaan näin yleisesti ottaen, eikä tämän paikkansapitävyydestä tarkemmin nyt sen enempää. Toiseksi rakennuttajan aikajänne on lyhyt, mutta kaupunki ja tarpeet muuttuvat sen seuraavaan sadan vuoden aikana mitä kerrostalo on pystyssä. Esimerkiksi asuntoon muuttava nuoripari saa lapsia ja olisi toki kivaa että he voisivat pysyä alueella jonne ovat kotiutuneet.

Minusta kyseessä on oikeastaan argumentti asuntojen muunneltavuuden puolesta. Ihan omistussuhteista johtuen pienien asuntojen yhdistäminen on hankalaa, vaikkei toki mahdotonta. Mutta mitä jos tehtäisiin niin että isosta asunnosta voi tarpeen mukaan irrottaa yksiön? Jargonilla tätä kutsutaan sivuasunnoksi.

Sivuasunnoista joustoa

Ratkaisu on niin ilmeinen, että se on tietenkin keksitty jo monta kertaa. Kuva on ARAn Pienasunnon suunnittelu -oppaasta, jossa Maarit Kaipiainen kirjoittaa:

Rintamamiestalojen yläkerroista rakennettiin alun perin monessa tapauksessa sivuasuntoja, joiden ensimmäiset asukkaat usein olivat rakentajaperheen ulkopuolisia vuokralaisia. Vähitellen nämäkin tilat päätyivät pääasuntokunnan käyttöön, mutta osittainen erillisyys saattoi säilyä.

Toki myös kerrostaloissa palvelusväen huoneet omine sisäänkäynteineen on ajalleen tyypillinen ratkaisu, ja on sivuasuntoja toteutettu uudempiinkin asuntoihin, esimerkiksi 90-luvulla Ruskeasuolle. Samaa tapahtuu itsestäänkin niin että valmiita asuntoja tavalla tai toisella jaetaan, jälkimarkkinoilla on tapansa hoitaa määräykset tarpeita vastaaviksi. Mutta tulee tietenkin parempaa jälkeä ja kaikki pääsevät helpommalla kun asunnot alunperinkin suunnitellaan jaettavaksi.

Hyödyt ovat ilmeisiä. Saadaan käytännössä sekä lisää pieniä vuokra-asuntoja että isoja perheasuntoja, kumpaakin tarpeen mukaan. Korviaan myöten velkaantunut lapsiperhe saattaa päätyä asumaan ahtaasti jos vaikkapa toisen vanhemman äkillinen työttömyys pakottaa ottamaan vuokralaisen, mutta on se paljon parempi vaihtoehto kuin pakkomuutto ja -myynti, eli tämäkin on etu eikä haitta.

Eli jos arvioidaan että esimerkiksi 2 000 perheasuntoon tehdään sivuasuntomahdollisuus, ja näistä noin puolet päätyy vuokralla, niin saamme Helsinkiiin joka vuosi tuhat uutta vuokrayksiötä lisää.

Miten sivuasuntoja EI tehdä

Syitä on varmasti monia, alla oma arvioni siitä mitä tämä edellyttäisi:

  • Asunnolla tulee olla yhdet osakekirjat. Muuten käy niin että ne myydään erillisiksi asunnoiksi, ja tavoiteltu joustavuus häviää. Saman tien voisi vaan rakentaa kaksioita ja yksiöitä. Samoin vuokralleanto ja siltä pois otto -oikeus säilyy viereisen asunnon omistajalla.
  • Pysäköintipaikkanormeja ei kerta kaikkiaan voi soveltaa sivuasuntoihin lainkaan. Esimerkiksi yhtä 80m2 kolmiota kohti on normin mukaan noin 0,6 pysäköintipaikkaa kantakaupungissakin, tuo maksaa esim. 30 000 euroa per asunto. Mutta normi on vielä kirjoitettu niin että joka asuntoa kohden on vähintään 0,5 pysäköintipaikkaa, eli jos sivuasunto tulkitaan asunnoksi niin tarvitaan jokaiselle kolmiolle oma pysäköintipaikka. Tämä nostasi kustannuksia esim. 20 000 eurolla, eli noin tuhannelle eurolle per yksiön neliö.
  • Esteettömyysvaatimukset ovat ongelma pienemmissä asunnoissa, isoissa ei niinkään. Niitä tulisi tulkita niin että riittää kun koko kolmiossa on yksi esteetön kylpyhuone ja WC, eli siihen sivuasuntoon riittäisi pienempikin.
  • Paloeristys mainitaan Keskipinta-alan työryhmän rapparissa ongelmaksi, eli se pitää tehdä ja tämä aiheuttaa kustannuksia. Jos pelastusalan asiantuntijat ovat tätä mieltä niin sitten näin, mutta maallikko ihmettelee miten paloturvallisuus huononee lisätoimenpiteitä vaativalla tavalla sillä että kolmioon tehdään toinen ovi. Toki väliseinien tulee olla ääntä eristäviä.
  • Grynderi ei tästäkään huolimatta välttämättä näitä halua tehdä vaikka sivuasuntomahdollisuus nostaa myyntihintaa, koska esimerkiksi lisäsisäänkäynnistä aiheutuu jonkin verran kustannuksia ja yllä mainittu aikaperpektiivi on lyhyt. Eli asia pitää ehkä määrätä joko kaavassa tai tontinluovutusehdoissa. Verrattuna asuntojen kokosääntelyyn, jonka haittavaikutuksia tässä ollaan korjaamassa, kyseessä lienee kuitenkin pieni rasite.

Normeista selvittäneen juridisella luovuudella, suurin osa yllä mainituista asioita on ihan Helsingin kaupungin itse päättämiä. Eli niin että sivuasunto ei ole määräysten tarkoittamasssa mielessä asunto lainkaan, toki tästä olisi hyvä myös neuvotella valtion viranomaisten kanssa, ja tarvittaessa tehdä erilliset säädökset.

 

Helsingin kaupunkisuunnitelulautakunta päättänee asuntojen keskikokonormista kokouksessaan tiistaina 11.12.

Post to Twitter

Kategoria(t): Ei kategoriaa. Lisää kestolinkki kirjanmerkkeihisi.

9 vastausta kohteessa Tuhat vuokrayksiötä vuodessa lisää, siinä sivussa

  1. Mikael sanoo:

    TA on ainakin Espoon Suurpeltoon rakentanut vuokrarivitalon, joissa osassa asunnoista on noita sivuasuntoja. TA itse on markkinoinut niitä niin, että jos on vaikka jo aikuistuva lapsi, niin hänelle voi vuokrata sen yksiön. Toki myös jollekin ulkopuolisellekin.

  2. Elmo Allén sanoo:

    Jos asuinpinta-alasta 30-60 % käytetään vähintään 80 neliön asuntoihin, en oikein usko, että siitä seuraisi, että puolet asunnoista on noita yli 80 neliön asuntoja. Kun huutava pula on pienistä asunnoista, niin 40 % pinta-alasta käytettynä 40 neliön asuntoihin tarkoittaisi, että niitä on ainakin 57 % asuntojen määrästä. Siis vaikka tuhannesta neliöstä 400 neliötä pienille = 10 asuntoa, 600 neliötä isoille = 7,5 asuntoa.

    Ja tuo on siis vähimmäismäärä. Jos vähintään 80 neliön asuntojen keskikoko onkin vaikka 100 neliötä, vain tuo 30 % pinta-alasta käytettäisiin niihin ja pienten asuntojen koko olisi 30 neliötä, syntyy 89-prosenttisesti pieniä asuntoja. Eli uusi normi mahdollistaa kyllä tehdä pieniä asuntoja paljon suuremman osuuden kuin vain puolet.

    Mitä tulee sivuasuntojen paloturvallisuuteen, niin kyllähän tulipalon riski kasvaa kun asukasmäärä lisääntyy.

    • Mitä mä näitä lukuja pyörittelin, niin päädyin suurin piirtein 40%, voi olla jopa alakanttiin, riippuu mm. siitä kuinka pieniä ne muut asunnot ovat. Kaupunkisuunnittelulautakunnan listalta:
      ”Kerrostalotuotannossa Hitas-omistusasuntotuotantona toteutettavien tonttien asuinrakennusoikeudesta keskimäärin 60–70 % toteutetaan perheasuntoina (50–60 % valmistuneista asunnoista). Kerrostalotuotannossa sääntelemättömään omistusasuntotuotantoon luovutettavilla tonteilla tontin asuinrakennusoikeudesta keskimäärin 40–50 % toteutetaan perheasuntoina (30–40 % valmistuneista asunnoista).

      ”Pientalotuotannossa asunnot tulee valtaosin toteuttaa perheasuntoina. Tiiviissä kaupunkipientalotuotannossa voidaan kuitenkin toteuttaa pienasuntoja kun se on tarkoituksenmukaista.”

      MA-ohjelman mukaan taas:
      ”Hallinta- ja rahoitusmuototavoite vuosittain on

      – 20 prosenttia valtion tukemia ARA vuokra-asuntoja, joista vähintään 750 toteutetaan tavallisina vuokra-asuntoina ja 250 erityisryhmille
      – 40 prosenttia Hitas-, osaomistus- ja asumisoikeusasuntoa sekä 300 nuoriso- ja opiskelija-asuntoa
      – 40 prosenttia sääntelemätöntä vuokra- ja omistusasuntoa, tavoitteena vähintään 1300 omistusasunnon ja vähintään 700 vuokra-asunnon toteuttaminen.”

      Vuokra-asunnot toki vielä monimutkaistaa asiaa.

  3. Jouko Kunnas sanoo:

    Tutkin sivuasuntoja omien arkkitehtuurin jatko-opintojeni yhteydessä vuosituhannen taitteen tienoilla. Selvittelin mm. erään asuntomessualueen yhdeksän pientalon yhtiön asukasmääriä ja havaitsin, että uusissa omakotitaloissa asui siihen tarkoitettu perhekokoonpano likipitäen kymmenen vuotta, ja sen jälkeen 20 vuotta kaksi henkeä. Maksetusta asunnosta ei ollut haluja muuttaa pienempää, ehkä osan olisi voinut muuttaa sivuasunnoksi mutta ei tätä mahdollisuutta juuri kaipailtu, kun oli hyvä olla varahuone satunnaisesti vieraileville lapsille. Kerrostaloissa kuvan mukainen malli olisi hyvä ja toimiva, yksi tapa olisi että nämä olisivat taloyhtiöllä ja se vuokraisi niitä tarpeen mukaan naapureille tai itsenäisenä asuntona muille. Tuolloin rakennusliikkeet, joihin olin yhteydessä, eivät olleet erityisen kiinnostuneita. Hallinnointi epäilemättä tuntuu raskaalta ja ostajalta taas on huono odottaa lisäriskin kantamista kun oman asunnonkin maksamisessa on taakkaa kyllin. Eli uudet asukkaat asuttaisivat asunnon joka tapauksessa alkuun kokonaan, ja sivuasunnon erottaminen olisi tulevaisuuden optio.
    Käytännössä asuntojen suunnittelua sivuasuntovaatimus kahlitsee yllättävän paljon, varsinkin jos sivuasunnolle halutaan yksityistä ulkotilaa ja kulkureitit sekä tilankäyttö pitää säilyttää ekonomisina myös silloin kun sivuasunto on osa pääasuntoa. Sivuasunto vie enemmän tilaa kuin lisämakuuhuone, ja tarvitaan ylimääräinen peseytymistila ja liitännät keittiölle.
    Päädyinkin ajattelemaan, että järkevintä olisi ensisijaisesti helpottaa asunnon vaihtoa samalla alueella pienempään. Muuttaminen on vaivalloista, mutta ei niin hankalaa että asunon muunneltavuuden eteen kannattaa kovin paljon uhrata, ja oma hommansa on noissa muutostöissäkin. Asuntokaupan varainsiirtovero on tässä helpoin asia muuttaa, se sakottaa aivan tarpeettomasti ja haitallisesti asukasta, joka omaa ja yhteiskunnan parasta ajatellen haluaisi notkeasti mitoittaa käyttämänsä asuinpinta-alan omiin tarpeisiinsa. Sivuasunto-optioita kannattaa suunnitella sellaisissa tilanteissa, missä se voidaan tehdä asunnon muita ominaisuuksia heikentämättä.

    • Kiitoksia asiantuntevasta kommentista. Muutamia huomioita:

      Varainsiirtoveron poistaminen on hankalaa vaikkakin toivottavaa, varsinkin tässsä taloustilanteessa. Yksinkertaisesti siksi että sen tuotto on aika suuri. Korvataan kiinteistöveron korotuksella?

      Omakotitaloalueilla, minusta tämän opiskelijatyön http://www.yksiopuutarhassa.fi/ ajatus on mielenkiintoinen, eli mummonmökin tapainen lisärakentaminen. Tiedä sitten mihin kaikkiin rakennusmääräyksiin tämä törmää.

      Ajattelin itse kuitenkin tiheästi rakennettuja alueita, joilla rakennusmaasta eli neliöistä vallitsee niukkuus. Esimerkiksi Kalasatamaa.

      Minusta johtopäätöksesi että pitäisi helpottaa asunnon vaihtoa pienempään kiertää ongelmaa: Jotta voisi vaihtaa pienempään, tai isompaan asuntoon, niitä pitäisi olla ylipäänsä tarpeen mukaan saatavilla. Jos oletetaan että näin on niin mitään ongelmaa ei ole, mutta kun asuntokannan muuntojoustavuudella nimenomaan pyritään korjaamaan siitä että käytännössä asunnot ovat aina vähän väärän kokoisia. Näin siksi että kaavoittajalla ei ole kristallipalloa mistä näkisi eri kokoisten asuntojen tarpeen sen seuraavat sata vuotta eteenpäin, eivätkä markkinatkaan pysty täydellisesti ennustamaan tulevaa kysyntää, vaikka sen odotusarvot sisältyvät hintoihin.

      Taloyhtiön omistus kuulostaa hyvältä.

  4. jrn sanoo:

    Juuri kukaan ei muuten halua pieniä asuntoja. Niihin muutetaan hinnan vuoksi, ei siksi että haluaisi asua nimenomaan 19 neliön koirankopissa. Ei ihme, että lapsiperheiden yleisin haave on omakotitalo. Valitettavasti kaavoittajat eivät ymmärrä omaa rooliaan tämän asian suhteen.

    • Tuomas Kivelä sanoo:

      Kyllä aika moni ihan aikuisten oikeesta haluaisi pienen hyvin suunnitellun asunnon ja käyttäisi rahansa muihin tarkoituksiin kitn kesämökkien tai siirtolapuutarhamökkiin, matkustamiseen jne. Toki moni haluaisi isomman asunnon , jos vain rahaa olisi tai asunnot halvempia.

      • Kari Niemi sanoo:

        Onko tuosta halusta jotain tutkimustietoa? Olen lukenut vain kyselyistä, joiden mukaan halu olisi lähinnä omakotitalo, piha ja jos mahdollista, järven ranta. Oma luuloni on, että mikäli raha ei olisi esteenä, ihmiset haluaisivat asua tilavassa asunnossa, väljästi ja vehreästi. Eikös Ruotsissa asuntokoko suurene koko ajan varallisuuden lisääntyessä?

  5. Tuomas Kivelä sanoo:

    Yksi sivuasuntomalli on rakentaa katutasoon huone ja pieni kylppäri ja yhdistetään se yläpuolella olevaan asuntoon portaalla. Tilaa voi käyttää liike- tai työtilana, mutta myös erillisenä pikku asuntona. Isoon ikkunaan voi laittaa kaihtimet tai verhot, jos näkyvyys asuntoon on liiallinen. Isompaa joustoa asuntoihin saisi tekemällä raakaa tilaa, jonka asukas rakentaa valmiiksi. Kaksikerrosta korkea tila antaa runsaasti vaihtoehtoja. Voi olla yksi suuri tila tai useita huoneita. Portaista tai luhtikäytävältä tulee olla ainakin kaksi ovea, jotta asunnon voi jakaa useammaksi, kun siihen on tarve. Tällainen aluperin raakatilana toteutettu asunto antaa huimasti mahdollisuuksia erilaisille perheille tai asumisyhteisöille.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.