Kaupungin tonttienjao​n tehottomuu​s

Post to Twitter

Kuten Ihmisten kaupungin lukijat tietävät, Helsingissä asumisen kalleuden perimmäinen syy on tarjonnan niukkuus: mitä vähemmän asuntoja Helsingissä on, sen todennäköisemmin asumisen hinta pysyy korkeana. Syitä sille, miksi asuntoja kaavoitetaan liian hitaasti on useita, yhtenä yleisemmistä käytetään valitusten määrää. Perustuslaillisena oikeutena valituksiin ja niiden määrään on kuitenkin vaikea puuttua, ja siksi olisi syytä keskittyä sellaisiin toimenpiteisiin, joihin kaupunki voi omassa toiminnassaan itse suoraan vaikuttaa. Kaupungin virkakoneiston toiminta on kuitenkin sellaista, ettei tähän tunnuta paljon panostettavan. Konkreettisena esimerkkinä tästä on omakotitalotonttien jakoprosessi, joka hämmästyttää tehottomuudessaan, kuten alla oleva esimerkki osoittaa.

 

Kuvaus prosessista

 

Helsingin kaupungin kiinteistöviraston tonttiosasto käynnisti 2.10.2012 prosessin (http://www.hel.fi/hki/kv/fi/tontit/104+omakotitalotonttia), jossa tarjottiin vuokralle 104 omakotitalotonttia ympäri kaupunkia. Jakoperusteena oli arvonta, johon ilmoittautumisaikaa oli lokakuun loppuun saakka. Arvontaan saivat osallistua helsinkiläiset lapsiperheet.
Arvontaan osallistuneille (vähän yli 700) arvottiin sijaluku. Tietylle sijaluvulle sijoittuneet (ilmeisesti alle 200) saivat postissa listan tarjolla olevista tonteista, jotka heidän piti laittaa toivejärjestykseen. Kun kaikki toivelistat oli saatu takaisin vuodenvaihteen tienoilla, alkoi kaupunki käydä henkilöitä läpi sijalukujärjestyksessä tarjoten kyseiselle henkilölle aina sitä vielä vapaana olevaa tonttia, jolla oli pienin sija henkilön ilmoittamalla toivelistalla. Eli jos esim. sijalla 30 olleen henkilön toivelistan 20 halutuinta tonttia olisivat menneet sijaluvuilla 1-29 olleille hakijoille, kyseiselle henkilölle tarjottiin tonttia, jonka hän oli laittanut toivelistallaan sijalla 21.
Tonttien jako tällä periaatteella päästiin aloittamaan tammikuun lopulla, ja prosessi oli huhtikuun loppuun mennessä edelleen hyvin kesken. Toteutuneella tonttien vastaanottotahdilla kaikkia tontteja tuskin saadaan jaettua kesään mennessä.

 

Arvontamekanismin päättömyys

 

Ymmärrän perusteet, joilla vuokraoikeuksien jakamismekanisimssa on päädytty arvontaan. Kyseisessä tapauksessa (ja yleisemminkin) arvonta on kuitenkin erittäin huono tapa edistää rakentamista ja sitä kautta asumisen hinnan kohtuullistamista Helsingissä. Listaus muutamista pahimmista ongelmista:
-Prosessin hitaus: Prosessin hitauden takia uusien omakotitalojen valmistuminen Helsinkiin viivästyi ainakin vuodella. Jos tontit olisi saatu jaettua heti lokakuussa, olisivat uudet tontinvuokraajat päässeet ainakin suurimmaksi osin rakentamaan kesällä 2013. Nyt lähes kaikki tontin vuokraoikeuden saaneet saavat rakennettua talonsa vasta kesällä 2014.
-Arvontaan osallistujan heikot mahdollisuudet soveltaa arvonnan tulosta järkevästi: Ensimmäisellä 20-30 sijalla voi ehkä vielä suunnilleen tehdä arviota siitä, mitä tontteja pitää halutuimpina. Sitä suuremmilla sijaluvuilla on lähes mahdoton arvioida perusteellisesti, mihin preferenssijärjestykseen tontin asettaa, tai se vaatisi päivien työn kymmeniin tontteihin tutustumalla eri puolilla kaupunkia.
-Valvontabyrokratian tarve: Vaikka tonttien vuokrataso ei ole mitenkään ilmainen (20-25 euroa / rakennusoikeusneliö / vuosi), on maan arvo ilmeisesti kuitenkin korkeampi kuin vuokrataso, koska prosessissa jaettujen tonttien vuokrausoikeuteen liittyy melko koukeroinen kaupungin lunastusehto: mikäli vuokrausoikeus siirretään toiselle henkilölle vuokrakauden ensimmäisen 10 vuoden aikana, kaupunki teettää arvion rakennuksen ”käyvästä hinnasta” eikä anna myydä rakennusta (ja siirtää vuokraoikeutta) tätä korkeammalla hinnalla. Tällä on mitä ilmeisimmin tarkoitus estää arvonnasta hyötyminen taloudellisesti, mikä on mahdollista ainoastaan, jos arvonnan tuloksella tontista maksettu hinta on alhaisempi kuin mitä se olisi vapailla markkinoilla. Siitä, mikä tuo ”käypä hinta” on, päättää loppukädessä kiinteistölautakunta.

 

Vaihtoehtoinen tonttien jakomalli

 

Tonttien vuokrausoikeuksien luovuttamisessa olisi syytä siirtyä tonttikohtaiseen huutokauppamalliin, jossa tarjoajat saisivat jättää salatun tarjouksen tontin vuokran suuruudesta niin monen tontin osalta kun haluaisivat. Osallistumisajan umpeuduttua kaikkien 104 tontin korkeimman tarjouksen jättäneelle voitaisiin ilmoittaa kerralla tuloksesta. Vaikka joku voittajista peruisikin tarjouksensa (mille pitäisi jättää mahdollisuus, koska todennäköisesti monet haluaisivat huutaa useammasta varsin samankaltaisesta tontista), saataisiin tontit todennäköisesti jaettua alle kuukaudessa.
Tässä mallissa olisi monia hyötyjä verrattuna nykyiseen arvontamalliin:
-Nopeus: talojen rakentaminen olisi pääsääntöisesti päästy aloittamaan vuotta aiemmin
-Edullisuus: kaupungin resursseja jouduttaisiin käyttämään huomattavasti nykyistä vähemmän prosessin hoitamiseen. Samoin vuokrasopimuksen siirtoihin liittyvä jälkivalvonta voitaisiin jättää kokonaan pois.
-Kysynnän ja tarjonnan kohtaaminen: Kaupungin ei tarvitsisi etukäteen yrittää arvioida, mitkä ovat halutuimmat tontit ja asettaa niiden vuokratasoa muita korkeammaksi, vaan halutuimmista tonteista tarjottaisiin korkeampi vuokrahinta.
Samalla tulisi luopua vaatimuksesta, että prosessiin saavat osallistua vain helsinkiläiset lapsiperheet. Ehdossa ei ole mitään järkeä: prosessin jälkeenhän kaikki tonteille muuttavat tulevat olemaan joka tapauksessa helsinkiläisiä.
Oletettavin vasta-argumentti huutokaupalle on se, että vain rikkailla olisi varaa lunastaa vuokrausoikeus itselleen. Omakotitalon rakentaminen on aina monen sadan tuhannen euron projekti, eli kovin matalatuloisilla ei ole mahdollisuuksia osallistua arvontaankaan. Todennäköisesti niiden henkilöiden keskuudessa, joille omakotitalon rakentaminen on realistinen projekti, ei maanvuokran asettuminen jonkin verran nykyistä korkeammaksi olisi kovinkaan eriarvoistava tekijä. Jos matalatuloisten omakotitaloasumista haluttaisiin jostakin syystä tukea, ei arvonta edes olisi kovin järkevä tapa: mikäänhän ei estä hyvätuloisia osallistumasta ja voittamasta arvontoja.

Post to Twitter

Kategoria(t): Ei kategoriaa. Lisää kestolinkki kirjanmerkkeihisi.

2 vastausta kohteessa Kaupungin tonttienjao​n tehottomuu​s

  1. mikko petäjäniemi sanoo:

    Arvonta antaa rikkaille ja matalatuloisille yhtäläiset mahdollisuudet saada tontti itselleen. Esittämäsi edut huutokauppamallille ovat perusteltuja mutta on epärehellistä väittää että arvonta ei tasa-arvoistaisi hakuprosessia vain koska rikkaatkin voivat osallistua arvontoihin: eiväthän he pysty ostamaan itselleen suurempia mahdollisuuksia voittoon.

  2. Teemu sanoo:

    Rikkaat voivat ostaa tontin vuokraamisen sijasta. Vuokratonttien arvonnassa voisi pikemmin olla yläraja tonttia hakevan kotitalouden tuloille.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.